Gangverð

AÐFERÐAFRÆÐI

Verðvísar Gangverðs byggjast á upplýsingum um viðskipti með raunverulegar eignir sem ganga kaupum og sölum á frjálsum markaði. Á grundvelli þeirra má draga skipulegar ályktanir um líklegt söluverð allra eigna, einnig þeirra sem ekki hafa skipt um hendur. Matsferlið er tvíþætt:

Í fyrra lagi er samhengið milli eiginleika seldra eigna og verðs þeirra kortlagt innan hvers tímabils. Ef t.d. um er að ræða íbúðir jafngildir þetta því að eiginleikar á borð við stærð, staðsetningu, aldur og fjölda baðherbergja séu hver um sig verðlagðir sem áhrifaþáttur í íbúðaverðinu á viðkomandi tímabili. Slikt tímabil getur verið svo stutt sem verkast vill, svo fremi einhver viðskipti eigi sér stað. Í þeim líkönum sem liggja til grundvallar Verðvísi bíla og Verðvísi fasteigna (í þróun) er tímabilið 1 mánuður.

Í síðara lagi er verðlagningu eiginleikanna leyft að breytast yfir tíma og aðlagast þeirri verðþróun sem fram kemur í markaðsupplýsingum. Þannig má fylgja verðþróun einstakra eigna og eignaflokka nákvæmlega yfir tíma.

Verð einstakra eigna eða eignaflokka getur þróast með mismunandi hætti innbyrðis þegar aðstæður breytast. Þannig hækkaði verð íburðarmeiri eigna og eigna í vinsælli hverfum og byggðarlögum meira á uppgangstímunum 2004-2007 en t.d. verð smærri eigna eða eigna utan höfuðborgarsvæðisins. Á sama hátt féllu dýrari og eyðslufrekari bílar talsvert í verði eftir hrun, þegar gengi krónunnar féll og mjög dró úr bílainnflutningi. Neyslugrannir og tiltölulega ódýrir bílar héldu aftur á móti markaðsverðmæti sínu eða hækkuðu jafnvel í verði á eftirmarkaði.

Þar sem eignaverð er breytilegt yfir tíma og eignir seljast á mismunandi verði jafnvel þegar skráðir eiginleikar þeirra eru mjög líkir, fylgir eignaverðsmati óvissa sem aldrei verður komist hjá með öllu. Við því má bregðast með því að meta óvissuna með skilvirkum hætti og gefa upp hversu mikil hún er í hverju tilviki, svo hægt sé að taka ákvarðanir m.a. í ljósi þess hversu mikil verðóvissan er hverju sinni. Þegar unnið er með söfn af eignum, t.d. í áhættustýringu, getur einnig verið mikilvægt að þekkja innbyrðis fylgni verðs mismunandi eigna í safninu.

Sá eiginleiki tímaraðalíkana að þau endurspegla verðþróun markaðar gerir að verkum að þau má tengja við þjóðhagslega áhrifaþætti og leiða í ljós innbyrðis samhengi tengdra markaða, t.d. lánamarkaðar eða vinnumarkaðar og fasteignamarkaðar, eða gjaldeyrismarkaðar og markaðar með notaðar bifreiðar. Þetta samhengi má nýta við álagsprófun og áhættustýringu lánasafna fjármálafyrirtækja, en einnig til þess að rannsaka markaðsþróun og stuðla að skynsamlegri stefnumótun, jafnt í einkageiranum sem af hálfu hins opinbera.